本文摘要：晚上10点，一场交流晚宴刚完结，王成（化名）马上赶往了机场。

晚上10点，一场交流晚宴刚完结，王成（化名）马上赶往了机场。明天早上，在另一个城市，他还有一场融资路演，今晚害怕是又一个无眠之夜了，尽管这个夜晚，是星期日。王成是一家上市房企融资负责人，在过去的一年中，公干、饮酒、找钱完全是他工作生活的主基调。

从去年开始，监管就开始趋紧，今年集团给的融资指标不较低，市场上融资成本却更加低，工作很差做到。在去年的一次专访中，王成告诉他《证券日报》记者，需要用于的融资工具完全都用于了，基金、银行和金融机构多是晴天送来伞。很多企业的融资成本都多达15%了，但更加多的是即使不愿分担15%的资金成本，所持资方仍旧不不愿借钱。

在过去的2018年，王成大部分时间是没下班之分的，最忙时甚至一周每天都在飞。这并不是个案，上市房企尚且如此，民营未上市房企的2018年，融资负责人找钱更加艰苦。在去杠杆大环境下，很多企业老板被迫将个人股权质押过来筹钱。一位民营企业融资负责人向记者透漏，但去年的钱太贵了，有些老板用不起，就买了一些项目换现金，这是割肉换存活。

有息负债升到6.8万亿元正如上述企业融资负责人所述，融资曾是2018年房企的头等大事。如今，从上市房企透露的2018年年报数据中也可看出其当时的艰苦。据《证券日报》记者根据iFinD统计数据得知，截至2018年底，A股118家上市房企资产负债率多达80%红线的有39家，占到于多约33%；以更加精确体现企业负债情况的去除预收款项后的资产负债率指数来看，有13家房企多达70%，占到比达11%。此外，上述118家上市房企总资产合计大约10万亿元，负债合计大约为8万亿元，平均值资产负债率为80%。

不过，从整个房地产行业来看，2018年房企销售回款有所增加，再加融资环境广泛放宽，企业叛杠杆获得一定效果，清净负债率有所上升，但融资成本上升。据克而瑞研究中心统计数据表明，2016年至2018年，176家房企现金从2万亿元升到将近2.9万亿元，较期初快速增长18%；总有息负债从4.5万亿元升到6.8万亿元，较初期快速增长16.6%；清净负债率走进了从74.2%到89.11%，再行到85.15%的曲线。

另一组统计数据表明，2018年176家房企现金持有人量同比快速增长了18.4%至28715亿元，增幅与上年基本持平；有息负债同比快速增长了16.6%至68456亿元，但增幅则比起于2016年的27%和2017年的30%上升显著。其中64家重点房企总有息负债58109亿元，同比快速增长18.7%，重点房企债务减少幅度小于其他房企。2018年期末64家重点房企总有息负债占比为84.9%，同比增加1.5个百分点。

克而瑞研究中心分析师指出，随着行业集中度大大提升，企业为了更进一步增进规模快速增长和提高市场占有率，仍然必须大量的资金反对，这就使得整体负债规模持续增大。但因为融资环境放宽，房企拿地较去年比较慎重，再加叛杠杆的压力，让企业被迫减缓项目周转速度，更加推崇重复使用现金。该分析师更进一步回应，从债务能力来看，由于融资环境趋紧，大多数企业都争相将减少负债、回笼资金作为主要工作目标，比如阳光城、佳兆业、融信等企业都在中期业绩发布会上明确提出了要减少其净负债率。

此外，2018年以来有多家房企顺利上市，比如弘阳地产、大发地产、德信中国等，也提高了财务结构。值得一提的是，2018年房企现金较短债比和长短期债务比保持了更为平稳的水平，整体财务杠杆比起年初有所减少。

五成房企净负债率上升据克而瑞研究中心统计数据表明，2018年底176家房企加权平均清净负债率为85.15%，较年初减少了3.95个百分点，54%的企业的净负债率有所上升。整个行业销售端的竞争压力更加大，现金回笼力度很难保持企业发展规模，因此融资规模仍要求着企业发展速度。一位房企高管曾向《证券日报》记者直言，高杠杆一定是有风险的，但是过去许多房企在高杠杆运营模式下，跟上了土地红利时代，尝到了规模化发展带给的甜头，切换运营模式并不更容易。

但企业近两年也意识到，不减少负债率维持务实的财务盘面，一味冲规模快跑，带来企业的风险某种程度不较低。却是，在房地产增量市场天花板到来的大环境下，负债越高、评级就越较低的企业获得投资者的认同度越来越低，更加无以获得钱，特别是在是资金成本低的钱。长此以往，资金成本对利润的风化程度将严重影响企业的运营质量。事实上，去杠杆政策环境下，不受融资监管影响，房地产企业主动也好，被动也罢，显然也在实行一些减少负债的策略。

比如，完备债务结构的同时，捉现金回笼。据克而瑞研究中心统计数据表明，截至2018年底，176家上市房企的现金持有人量为28715亿元，较期初快速增长18.4%。

其中64家重点房企的现金持有人量为25080亿元，较期初快速增长22.7%；64家房企的现金总量占到比87.3%，较期初减少了3个百分点。随着行业集中度大大下降，规模房企的资金融通也极具优势。

截至2018年底，持有人现金超强千亿元的企业有5家，较期初减少2家。克而瑞称之为，多达六成企业持有人现金经常出现有所不同程度的下跌。64家重点企业中现金快速增长的企业占到比更高，约85.9%，其中增幅多达50%的企业就超过了21家。从各梯队来看，百强企业平均值现金持有人量有所快速增长，而百强之外的企业平均值现金持有人量则有所上升。

现金增幅尤为明显的是30强劲-50强劲企业，这些企业在2018年广泛增大了财务优化力度。回应，一位房企高管曾向《证券日报》记者回应，在未来高手过招的市场中，一个大项目的负债处置很差有可能就不会拖累整个企业，所以捉回款是公司去年最重要的工作之一。

为了动态监测我们的财务系统，公司甚至创建了一套运营体系，各个城市各个项目每天请示销售额，以便企业在确保资金链安全性的情况下，展开融资和投资决定。现金回款的减少，一方面是应付2019年下半年来临的借钱高峰期，另一方面也有助减少负债。在上述176家房企中，截至2018年底，64家重点房企的权重清净负债率为89.06%，同比上升6.56个百分点，清净负债率上升的企业占比为56.3%。克而瑞分析师指出，这主要由于2018年下半年以来房企融资放宽，房企利用增大销售回款等手段，从而保持现金持有人量的增长速度持续下跌；另一方面房企为应付未来市场风险，调整及优化财务结构，总有息负债同比增长速度上升，且幅度较小。

融资成本上升掌控寄居负债规模，并不意味著企业可以高枕无忧。存活难题也许可解法，但发展质量的问题某种程度相当严重。正如万科董事长郁亮曾回应，大公司有的时候也很薄弱，如果万科信用评级上升，集团的融资成本就不会大幅提高，比如万科的融资成本是5%左右，而同行大约10%，按照现在5%的融资成本，目前万科的新业务都不怎么赚，如果提升到10%，有可能连研发业务都不赚了。

换句话说，即使寻找钱了，如果去找将近低廉的钱，企业的发展压力某种程度不容极强。却是，每天早上醒来时就有2亿元－3亿元的利息等着付的感觉，并不好受。2018年，正如上文所提的王成回应，你想要拿低廉的钱，人家连面都不知，显然不跟你讲。去年，很多中小房企融资利率都多达了15%。

这么喜的钱，不是什么企业都用得起的。克而瑞统计数据也表明，从2018年64家重点房企的平均值融资成本来看，大约有84%的企业的融资成本比起2017年有所提高，整体平均值融资成本由2017年末的6.11%减至6.61%，完结了倒数两年的上升趋势。克而瑞分析师指出，这主要是由于境内融资环境持续放宽，近期新的展开的境内外融资成本皆有提升，而原先低成本的公司债相继届满，因而整体的融资成本也不能水涨船高。

但2018年的资本市场，也经常出现了一些创意的融资方式，为一些企业新的业务关上窗口。克而瑞分析师也回应，出租融资及各类资产证券化受到了政策的反对，沦为房企融资的新突破口。2018年，以购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的资产证券化多次获批，出租类REITs以及出租专项债券也受到希望。

目前看政策有有助于放开，我们的压力也小了一些。也许今年不必动不动召开到夜里一两点了。前几日，王成向本报记者诉说了一个朴素的心愿，期望今年不必特那么多班，能多有几个休息日。

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